——成都各园区考察分析总结报告
【城市篇】
一、难以复制的现实——城市专属
在成都与武汉这两座城市之间比较，武汉作为中部龙头城市，拥有九州通衢的地理优势、百万毕业生的人才优势、万达和瑞安等品牌开发商打造的商住综合体项目等消费空间优势等，从外在而言，武汉和成都两者不分伯仲。但实地考察和深入了解，成都有着自身独特的内在优势，而这些，是武汉需要快马加鞭方能赶上的。
（一）城市印象——“闲淡背后的张力”
成都，一个拥有1.24万平方公里面积，常住人口约1150万人、流动人口250万人口的西部中心，是国务院确定的中国西部商贸物流中心、金融中心、科技中心和交通枢纽、通信枢纽，是“一座来了就不想走的城市”、是一座集生活和生产功能为一体的“现代田园城市”，是一块“进得来，留得住，发展好”的投资热土。
关键词一：整体规范化
首先，从城市功能组团划分的规范化：单从成都与武汉进行比较，前者在城市功能区块划分、城市形象塑造方面均具有更好的整体规范性。如成渝经济区和天府新区分别以现代产业基地和现代制造业为主、高端服务业集中的产业集聚区。根据每个地域区块的本土特定和配套资源等环境划分较为清晰的金融、产业、服务外包等组团。
其次，从城市外在形象的规范化：管窥一斑，成都沿街建筑物外立面和商铺门头的规范化管理非常到位，整齐划一，塑造了良好的旅游城市形象。
关键词二：全面现代化
不管从建筑的特色、商业氛围、产业打造、综合配套还是交通路网等，均体现成都的现代化氛围，这里随处可见国内知名企业总部基地或区域总部、高端大气的商务写字楼、品牌云集的商业广场、四通八达的城市交通网络。更为突出的是，从产业打造上，这里的现代服务业外包、金融机构总部云集等为这座城市的现代化插上了腾飞的翅膀。
关键词三：充分国际化
这里，IBM等世界500强企业已有233家在成都落户，带来更加具有号召力的国际企业引进氛围；美国、德国、韩国、法国等7个国家在成都设立领事馆，畅通国际交流渠道；开通成都至法兰克福等18条客、货运国际航线。
这些，都是这个城市的主题词。从闲淡的生活环境中，vnsc威尼斯城官方网站感受到的是强大的发展张力，在城市形象、人文环境、投资环境等诸多方面得以充分体现，而这些，则是这座城市所特有的，具有不可复制性。
（二）城市环境——“和谐共生的交融”
在过去的招商工作中，经常碰到客户在企业重新选址上对成都、武汉、西安三地的取舍，大多数情况下成都会胜出。当时思考最多的问题是“是什么强大的吸引力让他们选择成都？”。vnsc威尼斯城官方网站缺少对成都宏观投资环境的深入剖析和城市环境的因素占比的分析，此行则有机会结合成都宏观环境、企业发展环境等综合因素进行实地探访。
（1）人文环境——宜居宜业生态新城
项目大手笔在绿化率方面不吝啬，营造建筑与景观完美融合的共生环境。成都的高绿化率、建筑低密度等环境，营造了宜居宜业的生产新城和产业新城，不仅从居住上大大提升了幸福感指数，更从宜业上提升办公空间的人性化、高效化。
（2）投资环境——城市与项目的共生
城市投资环境是区域经济发展的关键,也是区域发展战略实现的前提。成都在战略支持力度、战术执行落地、城市先行环境打造、方面不遗余力。
关键词：发展战略高瞻远瞩
近年来，成都大力实施“全域开放”战略，吸引了一大批国内外投资者来蓉投资发展。2012年，成都全市新签约引进重大项目441个，投资总额2539亿元人民币。这是政府的战略决心和发展行动。
关键词：基础设施建设不遗余力
成都市将“要致富先修路”贯彻得很到位，充分认识到政府对基础设施建设的支持力度对于企业集聚的助推作用。通过此方面的打造进一步完善城市交通干路、打造贯通南北的交通网络和物流运输体系。
关键词：行政支持工作可圈可点
从各大产业园的发展来看，政府已跳脱出模式化和规范化，树立产业为先、投资为王的发展思路，有力推动功能模块划分、功能组团之间的衔接，从行政审批上的承诺兑现度打造产业集聚的品牌号召力圈层效应。
虽然近年来武汉不断努力通过“工业倍增”、“城管革命”等进一步提升城市综合实力，且明确光谷发展中轴上以光电子产业和生物产业两大千亿产业作为战略支柱产业，在城市配套、投资环境、优惠政策等方面给予较大扶持力度，但纵观成都的支持力度和普及面、落地效果等武汉仍然还有一段路要走。
【园区篇】
二、无可厚非的现状——一眼难忘
此行考察内容囊括工业地产、商业地产、旅游地产三大类型共6个项目，各个项目不管是从规划思路、运营准则、后期的招商成果和后续的发展现状而言，都具有自身独特的优势。在深入了解每个项目的时候，vnsc威尼斯城官方网站都要求自己以客观的眼光去看待和分析，以“取长补短”的思想作为指导，结合东湖高新集团尤其是个人所在的项目进行客观比较，寻找vnsc威尼斯城官方网站自身项目可修复、提升的空间，内外结合、双管齐下进一步增强项目的综合实力。
（一）带着审美的眼光看优点
（1）园区与自然环境的共生——和谐发展
作为位于成都平原东部、属亚热带湿润季风气候的成都市，在自然环境方面拥有得天独厚的优势，造就了成都“物华天宝、人杰地灵”的区域优势。成都市各园区在开发建设过程中，各功能区划的划分具有与周边环境和资源和谐生长的衔接性“和谐共生”。他们充分结合当地自然环境，如植被、坡地的先天性，在园区绿地率方面毫不吝啬，因地制宜，会原封不动保留原生态的坡地、植被，打造原生态园区。如天府软件园的开发建设中充分运用该区块部分坡地原貌，完美利用坡度与自然景观的结合塑造出独特的“梯度草坪”；青羊总部基地的绿化率高达40%以上，走进园区仿若置身于原始丛林中。这也是因为园区在开发建设中很好的保留了原始地块的植被，尽量避免植被受到破坏，营造出“人与自然”和谐发展的共生环境。
（2）园区与园区之间的共生——持续共融
武汉园区与成都园区相比，产品类别太多，品质感不强，且周边园区之间经常呈现的是竞争者关系，出现相关抢夺客户资源、公共资源等情况。如生物城目前的2个园区——器械园和医药园由于在企业类型上难免出现交叉，对于诊断试剂行业企业（插电）均是目标企业，虽然两者均属生物城兄弟园区，但仍然存在互相之间对上述类型企业的争夺，经常会出现器械园以靠近高新大道、更靠近行政服务中心等公共资源优势作为理由削弱医药园的竞争实力。同一个园区如此更不谈市场中不同园区的互相竞争。而对于此行考察的西部智谷、青羊总部基地、天府软件园、环球中心等之间虽然存在很大的同质性，但园区与园区之间更多呈现的是共生性，以同类行业作为大的产业集聚，将产业号召力发挥到最大化。尤其值得一提的是，天府软件园附近的环球中心通过集合金融平台，一方面提升该区域的金融氛围，更为重要的是为软件园的发展提供了强大的经济支撑平台。
（3）园区内部建筑艺术与人文艺术的共生——相得益彰
在考察过程中，看到的、听到的、感受到的从宏观的园区整体规划、建设到微观建筑小品等体现出园区文化与城市底蕴的融合。作为有“蓉城”、“天府之国”、“熊猫故乡”等美称的城市，每个园区的建筑艺术都与这个城市的人文艺术相得益彰，同时融合“细节、软件、差异化”理念，呈现出各个园区独有的特色。如青羊总部基地中植被以竹子为主，并刻画熊猫图像；井盖、垃圾桶等细节配置上标志园区名称和logo，于细节之处体现建筑艺术的精致性及与城市人文艺术的共生。这一点反思vnsc威尼斯城官方网站自己的项目确实还有很多需要改进的地方。一个城市需要有文化底蕴、一个企业乃至一个项目都需要有与自身定位相符合的气质方能在软性环境中占据一定的有利地位。
（4）招商渠道资源整合的运用——“巧妇借米”
在主题产业园的开发和运营中，社会资本和政府资源两者均发挥着不可或缺的作用，一个是资金、一个是资本，力量不相上下。如何使两者均发挥最大能量，关键是“整合”。成都天府软件园、青羊总部基地、西部智谷等工业地产项目在资源整合方面充分展现了“巧妇借米”的能力。开发企业部分纯私企、部分是政府全资子公司，在整合政府资源方面各有千秋。
如在信息释放方面，天府软件园和西部智谷等注重对政府资源的嫁接与整合，不管在项目宣传物料、项目网站、项目宣传片、展示中心布置等方面，均立足成都大的支持环境，而不是单纯为了项目去宣传项目。
同时，园区与政府之间的公共关系构建非常好，政府充当园区重要的招商团队展开招商工作，充分利用政府固有的资源优势、政策优势和环境优势等为园区招商工作铺路。
（5）园区服务与信息化的融合——“集中生智”
在当前全国各园区的运营中，越来越多园区意识到企业服务对于招商渠道的拓展、园区客户关系的维系、园区美誉度和号召力等方面的促进作用，因此大力开展客户服务。但武汉目前大部分园区的客户服务仍然局限在传统的物业服务上，缺乏创新。而成都园区已开始将智慧的触角伸向信息化模式。通过信息化如办公智能系统、一站式服务等打造智慧园区概念。如西部智谷的“智”果然名副其实：充分认识智力资本的重要性，通过人力资源招聘、培训网站的搭建打造人力资源一站式服务平台，为企业输送大量高精尖人才；斥资8000万元打造信息化通信和管理系统，涵盖资源中心、信息安全保障体系、IT基础设施改造和七大产业服务促进平台。此外，天府软件园通过展示中心宣传系统的智能化如触屏技术等提升园区水平，提高展示效果，促进招商。
（二）带着挑剔的眼光看美中不足
通过现场参观及其与园区运营商的深入沟通，vnsc威尼斯城官方网站在以审美的眼光去看待和学习其他园区的优势之外，同样也在以挑剔的眼光去审视vnsc威尼斯城官方网站自己和其他园区在开发和运营过程中存在的不足。通过比较和分析，审视其他园区的纰漏展开自审，寻找更加完善的解决方式。
（1）规划先行招商后发导致前期产品不匹配
在对西部智谷的考察和沟通中了解到，由于该园区主要由政府主导，且开发企业缺乏主题产业园的规划和建设经验，因此在前期的产品类型规划中出现以主观意志为转移而未贴近市场需求、贴近企业需求等个性化定制性产品。比如，IT类企业，其本身在建筑产品单层面积的需求上就较小，而现实中开发建设的1800㎡单层厂房导致很多企业因为企业发展阶段、资金实力、主营产品现状等情况承受不了；此外，还有这样的情形，园区2008年起建，迟至2009年下半年才确定主题方向，房屋封顶后才对外开始招商，由于前期未积累客户资源从而致使招商初期成果不彰。
（2）主题方向未与区域特征充分结合
位于成都温江区的成都国际医院城，在规划前期主打“首个中医和民族医学为主题的中医健康养生产业园”，并由医疗服务区、康复养生区、商务配套区三大板块组成。但实地探访后发现，该园区目前的发展现状和未来趋势已完全不可能继续朝着既定主题发展。当前该 园区仅入驻康复中心，医疗服务板块完全未能搭建起来。同时，该区域与成都市和产业集中的高新区相隔较远，周边大部分为普通民居且分布杂乱，加之与其相隔15分钟车程的芙蓉古城先期以旅游地产为主目前已偏离方向，仅仅以中式高端别墅为主，且入驻率不到20%，对于商务配套区的打造 亦无任何实质意义。显然，该项目主题与区域特征未能充分结合。
（3）定位失误导致发展难以为继
芙蓉古城作为定位于“西部最大的生态园林式旅游、休闲度假、商务会展接待基地”的旅游地产，意图打造中式四合院、独立宅院等建筑形态以体现中国传统建筑的神韵。但该项目仅前期开展了2年左右的旅觱nsc威尼斯城官方网站担壳案孟钅拷鼋鲆韵畚鳎谌胱÷屎拖勐噬厦婢钋咳艘狻４送猓删沙Ц脑斓囊衾种魈馕幕匆獠翟扒啥级衾止八淙恢魈饷魅罚谙钅空猩坦毯雎灾魈庠扒涮咨枋┒哉宸瘴У挠旌统ぴ斗⒄沟闹С牛贾略扒淙晃4A级旅游景点但却很难“留住人、有消费、有盈利”。更加可惜的是，园区更名为“东郊记忆”，大大浪费前期记忆点，且造成游客对园区定位的理解混乱，影响园区长远发展。
上述园区在建筑艺术的人性化、招商渠道的多元化、品牌招商的号召力、招商物料（如展厅）等方面都对vnsc威尼斯城官方网站各项目的招商和宣传起到很大的借鉴作用。而更为重要的是，从上述园区在主题定位、发展规划等方面存在的失误和纰漏更是vnsc威尼斯城官方网站值得关注和必须规避的问题。
【发展篇】
三、可以打造的未来——不容小觑
东湖高新集团作为拥有20年科技园开发和运营经验的企业，目前旗下光谷芯中心、光谷加速器、梧桐湖创意产业基地、长沙合资项目及各区域国际企业中心等项目，在各自的规划和建设过程都存在需完善和提升的方面。通过同类园区的学习，“取其精华”实现项目从主题定位、规划设计、开发进度、招商渠道、客户服务、资源整合等各方面都上升到更高的层次。基于考察的思考，结合集团各项目提出个人的想法：
（一）将“巧”字进行到底
（1）巧用政府之手
政府作为一只有形的手，因为它所掌握资源的丰富性、权利行使的有效性等特征，需要积极维护与政府之间的关系，从招商资源、招商渠道、优惠政策等各方面嫁接政府资源。寻找到说服政府的切入点，从争取政府支持到嫁接政府资源角度，形成专业化、标准化、规范化运营平台。此项内容在未来以主题产业园为主的产业市场中将得到充分展现。例如在加速器的运营过程中，政府推荐企业资源、给予政府优惠政策方面的落地、通过协办政府主办的活动拓展招商渠道等。
（2）将建筑与人文巧妙结合
东湖高新集团这20年也在一直探索与时俱进的核心竞争力，在当前硬件的建筑产品已经没有差异化的基础上，急切需要企业寻找东湖高新集团自有的专有特色（专有形象），如朗诗“科技”、万科“服务”，而东湖高新集团 “专业”、“专心”、“专注”、“高效”等关键词究竟什么能体现特点、本质特征还需要更多深入的探讨。从东湖高新集团本身而言，不断强化硬件设施如产品、基础设施配套的品质感和差异化，必要时以名为先。但是，最基本的是，从细节出发，通过局部的人性化打造触动企业的柔软点。例如提高产品的舒适度，将人性化元素融入到工业地产中，不仅仅是传统的建设模式和模块化的冷冰冰的建筑，而是提升专业空间的活跃度（产品建设和软件包装的智能化、人性化结合）。
（3）巧用专业平台
目前西部智谷、天府软件园等均搭建了专业平台，如人力资源平台、成果转化平台等，vnsc威尼斯城官方网站的项目亦可在借鉴的基础上根据各自的主题性确定专属专业平台，通过专业平台提升项目号召力和对园区企业的扶持力度。例如加速器作为医药主题园区，妥善运用研究院、转化平台、技术交易市场等平台开展招商和企业服务工作。
（二）“智”字当头火力全开
（1）主题性是必然趋势
从大处着眼小处着手，在政府的支持落于实处、功能分区和产业规划高瞻远瞩、用发展的眼光看未来的需求变化，准确判断发展风向标的基础上，作为运营商更为重要的是坚持“主题性”，确定好产业方向实现招商的精准性和后续园区运营的专业性。
（2）园区信息化的推广
搭建无纸化企业融合服务平台、客户服务平台，为企业提供OA办公等应用，降低企业信息化投入。同时，基于商务环境的变化，在传统互联网平台服务基础上，还需扩展至移动互联网服务，例如企业融资、科技成果转化嫁接对象等，从产品信息发布、公司注册到入驻后期服务等构建完整的线上服务体系，真正打造企业管理专家系统，既降低企业推广费又提升办公效率，促进集约型发展。
（3）创新产品和服务
通过信息化、智能化、专业化等充分结合，实现产品的创新，保持产品差异化的新鲜度。同时，为进一步维系企业关系、拓宽招商渠道，力争将企业服务做到更好，从企业办公、人才招聘、员工福利、企业发展战略、市场拓展等角度给予专业服务嫁接和指导。
【信念篇】
从宏观的角度而言，城市投资环境、城市公信力等是政府需要思考和解决的问题。
从企业层面而言，东湖高新集团科技园未来发展的方向是什么？这其中包括园区的特色打造、软硬结合、传统与现代并行、建筑与艺术融合等，这些都迫切需要vnsc威尼斯城官方网站每个东湖高新人去深入思考、积极探索和创新实践。
作为加速器项目招商一员，生物城招商工作的现状和难点、未来开发量和招商量对客户资源、渠道要求越来越高等现状，如何应对是vnsc威尼斯城官方网站必须面对的挑战。
未来，产业的主题性、产品的专业性、服务的差异性、建筑的艺术性、配套的职能性等都是vnsc威尼斯城官方网站必然努力的方向。vnsc威尼斯城官方网站坚信，有方向，有思路，总有到达的方法！
